Cử tri Hà Nội: Cần giải pháp căn cơ, bền vững đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực

Qua theo dõi Phiên thảo luận sáng 28/10 của Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV về kết quả giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023", cử tri Hà Nội bày tỏ sự đồng tình, đánh giá cao nội dung thảo luận, thể hiện sự tâm huyết, trí tuệ, thẳng thắn và trách nhiệm của đại biểu. 

Việc Quốc hội lựa chọn chuyên đề này giám sát là cơ sở quan trọng để Quốc hội, Chính phủ có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội. Từ đó, yêu cầu các bộ, ngành, địa phương có giải pháp nhanh chóng xử lý triệt để vướng mắc, đưa ra giải pháp dài hạn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, đảm bảo nhu cầu an sinh về nhà ở cho người dân.

Tiến sĩ Bùi Đức Hưng, giảng viên Trường Đại học Mở Hà Nội cho biết, Báo cáo giám sát của Quốc hội được chuẩn bị công phu, phản ánh thực trạng thị trường bất động sản hiện nay tương đối đầy đủ, khách quan, kiến nghị, đề xuất giải pháp phù hợp... Qua đó cho thấy những bước phát triển lớn của thị trường bất động sản, sự nỗ lực phát triển nhà ở xã hội của một số địa phương. Tuy nhiên, cũng còn nhiều bất cập, vướng mắc cần giải quyết. Nhiều dự án chậm tiến độ triển khai, trong khi nguồn lực doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án là rất lớn, gây lãng phí về đất đai, nguồn vốn và làm tăng giá bán.

Cụ thể, tại Hà Nội có 404 dự án gặp vướng mắc, đã xử lý 158, tiếp tục xử lý 246 dự án. Khoảng 3 năm gần đây, thực trạng phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội rất chậm, không có dự án mới được phê duyệt đầu tư. Hà Nội mới đạt 9% chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là dự án đã phê duyệt từ giai đoạn trước. Đặc biệt, giai đoạn 2022-2023, giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân; chủ yếu là phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay còn phức tạp…

Theo Tiến sĩ Bùi Đức Hưng, nguyên nhân là mâu thuẫn cung - cầu giữa các phân khúc nhà ở. Phân khúc nhà thương mại dư hàng nhưng ít người đủ tiền mua thật (cầu là có tiền thật để mua, chứ không phải là nhu cầu cần có nhà ở). Phân khúc nhà ở xã hội thiếu nhưng giá vẫn cao, rất ít người có đủ tiền để mua. Doanh nghiệp vì mục tiêu lợi nhuận, không mặn mà đầu tư loại hình này, do cần có vốn lớn, thời gian thu hồi lâu.

Mặt khác, chính sách tiền tệ chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn tín dụng, thiếu vốn, nợ cao, không triển khai được dự án đầu tư. Gói hỗ trợ của chính sách tài khóa, bản chất là tăng tổng cầu xã hội, không giải ngân được. Mâu thuẫn giữa tăng cung tiền cho doanh nghiệp và tăng cầu tiền cho xã hội bị vênh, không đồng bộ, gây trì trệ, ách tắc cho thị trường bất động sản thời gian vừa qua.

Tiến sĩ Bùi Đức Hưng nhìn nhận, tuy hệ thống luật và văn bản quy phạm pháp luật tương đối đầy đủ nhưng còn chồng chéo, khoảng trống, không rõ ràng, không thống nhất; các bộ, ngành, địa phương chưa có hướng dẫn chi tiết, rất khó thực hiện, thủ tục phức tạp. Do vậy, Chính phủ cần nhiều giải pháp đồng bộ, một đầu mối chủ trì; trong đó, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất gắn liền với cơ chế minh bạch trong xác định nghĩa vụ thuế Nghị quyết 18-NQ/TW. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai...

Cử tri đồng tình với Báo cáo của Đoàn Giám sát và các ý kiến thảo luận thẳng thắn, khách quan, thực tế về thị trường bất động sản, nhất là vấn đề nhà ở xã hội. Nhưng nhiều cử tri cho rằng, phát triển nhà ở xã hội liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật. Do vậy, các cấp, ngành cần làm rõ một số nhiệm vụ, giải pháp thường xuyên, liên tục cũng như giải pháp có tính chất trung và dài hạn.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Trần Văn Bình đánh giá, hiện nay, trên thị trường phần lớn các sản phẩm bất động sản đều được nhà đầu tư mua đi bán lại, trong đó phần lớn sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, việc sử dụng công cụ thuế bất động sản một cách phù hợp sẽ hạn chế hoặc làm cho nhà đầu tư không còn động lực để đầu cơ nhà đất. Từ đó, nguồn tiền được chuyển sang kênh sản xuất, kinh doanh, giúp gia tăng giá trị cho xã hội.

Nhiều chuyên gia kiến nghị, Chính phủ, các bộ, ngành có cơ chế xử lý dứt điểm dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, giải phóng nguồn lực cho thị trường, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời, cần có giải pháp giúp đa dạng sản phẩm cho thị trường, tăng nguồn cung phù hợp thu nhập đa số người dân. Đặc biệt, Chính phủ cần có giải pháp căn cơ, bền vững đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng phiên đấu giá đất nhằm tạo "sốt" giá; có biện pháp điều tiết, ngăn chặn tình trạng thị trường phát triển "nóng" hoặc "đóng băng", ảnh hưởng chung đến nền kinh tế, gây hệ lụy về mặt xã hội.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản và nhà ở xã hội, theo Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinhomes Phạm Thiếu Hoa, các bên cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, bằng hoặc nhanh hơn thủ tục làm nhà ở thương mại. Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án cần nhanh, song song với điều chỉnh quy hoạch phân khu. Đồng thời, xem xét rút ngắn thủ tục trong xác định tiền sử dụng đất, thuê đất, số lượng tiền được miễn, xét duyệt đối tượng…

Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinaconex Đào Ngọc Thanh đề xuất, Hà Nội cần sớm quy hoạch các khu vực để làm nhà ở xã hội, gỡ vướng mắc pháp lý về quỹ đất xây dựng, gói vay vốn để có cơ chế tốt hơn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.