Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro khi giao dịch bất động sản

Từ đầu năm 2025 đến nay, Công an tỉnh Hưng Yên nhận được đơn tố cáo của công dân có liên quan đến các tranh chấp trong việc đầu tư, mua bán, chuyển nhượng đất đai.

Thủ đoạn huy động vốn của khách hàng tại một số dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, khu dân cư thường là: Một số tổ chức lập thủ tục xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép triển khai đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị, khu dân cư với quy mô lớn trong đó có nhiều diện tích được quy hoạch để xây dựng nhà ở liền kề, nhà biệt thự… Sau khi được cấp chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể các doanh nghiệp trên đã đăng tin quảng cáo rao bán các sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện được kinh doanh mua bán, sang nhượng.

Để tránh bị các cơ quan chức năng xử lý và tạo lòng tin với người mua đất, chủ đầu tư thường không thu toàn bộ giá trị thửa đất mà thỏa thuận thu theo tiến độ với mức thu tối đa không quá 95%, không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mà biến tướng bằng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng quyền mua, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn… Nội dung của các hợp đồng trên thường không trực tiếp thể hiện việc chủ đầu tư chuyển nhượng lô đất cho khách hàng mà chỉ là các cam kết bàn giao đất và giấy tờ pháp lý khi đủ điều kiện. Trong đó, chủ đầu tư thường đưa vào các điều khoản có nội dung bất lợi cho khách hàng. Nhiều người mua đất do thiếu hiểu biết pháp luật và tin tưởng vào lời mời chào của nhân viên bán hàng, người tư vấn để giao kết hợp đồng. Sau khi thu được tiền chủ đầu tư không triển khai dự án hoặc sử dụng đất thế chấp ngân hàng vay tiền để đầu tư nội dung khác từ đó dự án không thể hoàn thiện và bàn giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Có trường hợp khi giá đất tăng cao chủ đầu tư tăng giá bán gấp nhiều lần so với giá đã thỏa thuận dẫn đến xảy ra tranh chấp, khiếu kiện gây thiệt hại cho người mua.

Cá biệt chủ đầu tư cố ý mua bán, chuyển nhượng dự án, cổ phần tại doanh nghiệp cho nhiều người trong thời gian ngắn nhằm đùn đẩy trách nhiệm, chây ỳ thực hiện dự án hoặc thanh toán hoàn trả tiền cho người mua đất. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng đến gặp để giải quyết thì trốn tránh hoặc đưa ra nhiều lý do để không làm việc, không thanh toán hoàn trả tiền mà khách hàng đã nộp.

Còn các đối tượng có hành vi mua đất nông nghiệp (thường là đất ruộng, đất ao nằm sâu trong khu dân cư) sau đó tự ý san lấp, cải tạo mặt bằng, xây dựng các hạng mục hạ tầng, phân lô và rao bán dưới dạng đất ở. Để khách hàng tin tưởng các đối tượng sẽ nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi khách hàng nộp tiền đối tượng sẽ thuê dịch vụ thừa phát lại lập vi bằng và đưa ra cam kết sẽ hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng khi được cấp các thủ tục. Thực tế các đơn nộp đến cơ quan nhà nước thường không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng, tách thửa. Sau khi nhận được tiền của khách hàng các đối tượng đã chiếm đoạt sử dụng cho các mục đích cá nhân dẫn đến không có khả năng hoàn trả cho người bị hại.

Các đối tượng tiếp cận khách hàng với vai trò là người môi giới, tư vấn kinh doanh bất động sản để đưa ra thông tin về việc có quan hệ với chủ đầu tư nên có thể chọn được các suất có vị trí đẹp, giá bán thấp hơn giá giao dịch; được người có chức vụ, có quan hệ gửi bán các suất ưu tiên hoặc chủ sở hữu vì nhiều lý do mà phải bán với giá thấp (đang nợ ngân hàng, đang có việc gấp phải bán). Cá biệt có trường hợp đối tượng đưa thông tin về việc có khả năng can thiệp trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để giúp người mua có thể trúng được lô đất theo mong muốn. Hoặc đối tượng sử dụng các giấy tờ, tài liệu giả mạo về quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất để đưa thông tin cho người mua.

Sau đó yêu cầu khách hàng nộp trước một khoản tiền nhất định để ký kết các hợp đồng mua bán, đặt cọc, hợp đồng góp vốn... Khi nhận tiền đối tượng không thực hiện các cam kết mà đưa ra nhiều lý do khác nhau kéo dài thời gian và chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Để phòng ngừa rủi ro, tránh các thiệt hại xảy ra, cơ quan Công an cho rằng, người dân cần tìm đến các dự án đáp ứng các điều kiện cơ bản như: đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, có quyết định giao đất, đã xây dựng hệ thống hạ tầng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Số tiền huy động của khách hàng không được vượt tỷ lệ do pháp luật quy định và chỉ được huy động tiền đặt trước khi đã khởi công xây dựng công trình.

Khi mua hoặc ký kết hợp đồng phải được thực hiện tại các văn phòng công chứng do nhà nước cấp phép hoạt động hoặc tại phòng tư pháp các xã nơi đang quản lý tài sản cần giao dịch. Nên chọn mua đất tại các dự án của các đơn vị uy tín đã có nhiều dự án triển khai đúng tiến độ, giao nhà đất đúng cam kết với các thủ tục pháp lý rõ ràng. Tránh mua tại các dự án chưa có đầy đủ hồ sơ, thủ tục hoặc chủ đầu tư đang sử dụng đất tại dự án để vay vốn, thế chấp, đây là những dự án có tính rủi ro cao, dễ bị kéo dài, chậm tiến độ.

Mọi hoạt động mua bán đất đai chỉ hợp pháp khi thông qua thủ tục công chứng, chứng thực. Việc lập hợp đồng ủy quyền, thiết lập vi bằng không có giá trị trong việc công nhận quyền sở hữu về đất đai và khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, các tài liệu này thường gây bất lợi cho người mua. Do đó, khi được người bán đất đưa cho các tài liệu có liên quan cần đánh giá đầy đủ, toàn diện tính pháp lý của các giấy tờ. Kiểm tra kỹ các đặc điểm của tài liệu, giấy tờ do người bán cung cấp, trường hợp cần thiết phải xác minh hoặc có thể tham khảo ý kiến của luật sư, người có chuyên môn, kiến thức pháp luật để tư vấn trước khi quyết định mua bán.