Khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng kỳ vọng vào khách du lịch gia tăng

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, năm 2022 Việt Nam ghi nhận tổng cộng 101.3 triệu lượt khách du lịch, trong đó 3.7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 2.228% theo năm. Khách quốc tế chủ yếu chiếm 3% lượng khách du lịch Việt Nam, tăng lên từ 0.4% năm 2021 nhưng vẫn chưa đạt mức 17% như thời điểm trước dịch vào năm 2019.

Đáng chú ý, khách nội địa tới Hà Nội đạt 17.2 triệu lượt tăng 330% theo năm và khách quốc tế đạt 1.5 triệu lượt tăng 650% theo năm. Khách Hàn Quốc chiếm 26% lượng khách quốc tế, tiếp theo là Mỹ với 9%. Ấn Độ là thị trường mới nổi với 3% lượng khách quốc tế. Hà Nội có 18.7 triệu lượt khách, vượt xa mục tiêu 10 triệu do thành phố đặt ra.

Thị trường đồng thời kỳ vọng vào sự quay lại của khách du lịch Trung Quốc thông qua việc nối lại các chuyến bay thường lệ giữa Việt Nam và Trung Quốc. Thời hạn khai thác lại các chuyến bay hiện đang được các hãng hàng không tạm lùi tới cuối tháng 4 hoặc tháng 5/2023 để chờ các quyết định tiếp theo của Trung Quốc về việc cho phép khách du lịch đến Việt Nam. Dự kiến, ngành khách sạn sẽ được hưởng lợi từ sự trở lại của du khách từ thị trường trọng điểm này.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận định, việc phục hồi du lịch, nhất là mảng du lịch quốc tế được kỳ vọng là động lực thúc đẩy thị trường khách sạn khởi sắc hơn với sự cải thiện được ghi nhận từ cả công suất và giá phòng.

Ngoài khách du lịch, ngành khách sạn cũng ghi nhận nhu cầu lớn từ lượng khách công vụ hay nhà đầu tư nước ngoài. Đến năm 2023, thị trường Việt Nam đã dần trở nên ổn định hơn sau đại dịch, bước vào giai đoạn tăng trưởng kinh tế và thu hút nhiều hoạt động đầu tư, trong đó có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Nhà đầu tư nước ngoài hướng tới việc lưu trú tại các thành phố lớn như Hà Nội rồi di chuyển dần đến các khu vực lân cận như Bắc Ninh, Hải Phòng.

Thống kê của Savills cho thấy, trong quý IV/2022, các khách sạn tại Hà Nội từ 3 sao trở lên đã có sự cải thiện rõ rệt về công suất. Trong giai đoạn này, công suất thuê khách sạn đạt 49%, tăng 7% theo quý và 22% theo năm. Riêng đối với phân khúc khách sạn 5 sao, công suất đã đạt đến 60%.

Giá phòng trong giai đoạn trên cũng đạt trung bình 2.5 triệu đồng, tăng 15% theo quý và 41% theo năm. Xét trên cả năm 2022, công suất thuê tăng 16% lên 39% và giá phòng trung bình đạt 2,2 triệu đồng, tăng 23% so với năm trước đó.

Mặc dù vậy, nhu cầu du lịch của khách trong và ngoài nước vẫn chưa đủ để nâng công suất đạt mức trước dịch. Bởi vậy, theo Savills Việt Nam, các chủ đầu tư cần đưa ra chiến lược vận hành hợp lý để nâng dần công suất cũng như đưa ra phương án cải tạo dự án nhằm tận dụng hiệu quả cơ hội này.

Theo Savills Việt Nam, trong năm 2023, tại Hà Nội dự kiến có 8 dự án khách sạn mới với quy mô 1.300 phòng sẽ được khởi động và từ năm 2024 trở đi là 60 dự án mới với khoảng 10.300 phòng sẽ ra mắt thị trường và được điều hành bởi các đơn vị tên tuổi quốc tế bao gồm: Four Seasons, Lotte, Dusit, Wink, Accor, The Shilla, Hyatt, Marriot và Hilton. Khoảng thời gian này, khách sạn 5 sao Hilton Hà Nội Opera cũng sẽ tạm thời đóng cửa để tâng cấp và ra mắt lại với thương hiệu Waldorf Astoria.

Để đón cơ hội, sau đại dịch, các chủ đầu tư bắt đầu chú trọng hơn về thiết kế, trải nghiệm khách hàng và chất lượng dịch vụ thay vì chỉ đơn thuần tập trung phát triển quy mô dự án như trước đây.

Các chuyên gia cho rằng, đây là tín hiệu đáng mừng vì thị trường Việt Nam cần nhiều sản phẩm đa dạng hơn như mô hình wellness resort (nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe) đúng nghĩa. Theo đó, các khu nghỉ dưỡng này có đủ tiện ích giải trí ví dụ như beach club (câu lạc bộ bãi biển), hoạt động thể thao mạo hiểm, mô hình poshtel (lưu trú hướng đến đối tượng khách trẻ), khu lưu trú nghỉ dưỡng dành cho đối tượng khách hưu trí (senior living), mô hình co-living (căn hộ chia sẻ), khu căn hộ dịch vụ chất lượng...

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, các chủ đầu tư sẽ có sự chuẩn bị chủ động để đón lượng khách gia tăng trong mùa cao điểm du lịch, từng bước cho ra mắt thêm nhiều lựa chọn về địa điểm lưu trú. Tuy nhiên, nhu cầu du lịch của khách trong và ngoài nước vẫn chưa đủ để nâng công suất lên đến 100% tại các khách sạn ngay lúc này.

"Thị trường ven biển Đà Nẵng hiện mới chỉ đạt khoảng 50% mức công suất của năm 2019. Chính vì vậy, việc đưa ra chiến lược vận hành hợp lý để nâng dần công suất và xây dựng, cải tạo dự án theo từng giai đoạn là một trong những chiến thuật tiêu biểu mà các chủ đầu tư nên áp dụng để tận dụng hiệu quả cơ hội này", bà Hằng dẫn chứng.

Bởi vậy, theo bà Hằng, để bắt kịp xu thế, một trong những điều thị trường cần ở thời điểm hiện tại đó là việc hoàn thiện khung pháp lý. Việc làm rõ và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về đầu tư sẽ là động lực để nhà đầu tư củng cố niềm tin trên thị trường.

Đồng thời, các chủ đầu tư cần chủ động chuẩn bị những giải pháp dự phòng để giải quyết nhanh các vướng mắc trong thủ tục pháp lý, tránh trường hợp bị động, khiến nhà đầu tư mất niềm tin. Đây sẽ là chìa khóa để mang nhà đầu tư lại gần hơn với các dự án và thúc đẩy sự tăng trưởng của phân khúc khách sạn trong tương lai.

Về phía nhà đầu tư, hiện cũng có rất nhiều sự lựa chọn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với những sản phẩm đa dạng. Tuy nhiên, mỗi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có các đặc tính riêng. Do đó, nhà đầu tư cần hiểu rõ hơn về bản chất của các sản phẩm để đánh giá được giá trị của dự án cũng như những lợi ích tiềm năng mà họ có thể đạt được khi đưa ra quyết định đầu tư, chứ không chỉ đơn thuần dựa trên những hình ảnh minh họa trong tài liệu bán hàng.

Trưởng Bộ phận Tư vấn, Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương Uyên Nguyễn phân tích, nhà đầu tư cần xác định được mục đích sở hữu sản phẩm là gì, một sản phẩm bất động sản để dùng cho mục đích lưu trú cá nhân, nghỉ dưỡng, hay là dòng sản phẩm đầu tư, khai thác dòng tiền.

Tiếp theo đó là tìm hiểu về đơn vị phát triển. Nếu chủ đầu tư là đơn vị có khả năng cung cấp các sản phẩm chất lượng, có hồ sơ năng lực quản lý vận hành hiệu quả và có lịch sử thực hiện đúng cam kết với người mua thì dự án sẽ dễ nhận được sự quan tâm của thị trường.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến khả năng vận hành kinh doanh của dự án vì đây là yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập tương lai và khả năng sinh lời của khoản đầu tư. Người mua cần biết đơn vị vận hành, thương hiệu của dự án, cấu trúc hợp tác cho thuê ra sao, các tiện ích cung cấp, đây đều là những yếu tố cơ bản cần tìm hiểu trước khi quyết định đầu tư vào dự án - bà Uyên khuyến nghị.

Trong giai đoạn này, năng lực triển khai dự án, hiệu quả quản lý khi đi vào vận hành, khả năng đáp ứng nhu cầu mua để sử dụng hay mua nhằm mục đích chính đầu tư... là những yếu tố mà nhà đầu tư cần lưu tâm.