Bỏ giấy phép xây dựng nhà dưới 7 tầng ở đô thị: Lợi đa chiều xen lẫn rủi ro

Đề xuất miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại đô thị – vấn đề được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Xây dựng đang thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội và cả các chuyên gia. 

Sự thay đổi này được kỳ vọng giảm đáng kể thủ tục hành chính nhưng cũng đặt ra thách thức về quản lý trật tự xây dựng khi nền tảng quy hoạch chưa hoàn thiện.

"Nới" phạm vi miễn giấy phép

Tại phiên thảo luận mới đây tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, đại biểu Đinh Ngọc Minh cho rằng, dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) chỉ miễn giấy phép xây dựng cho nhà dưới 7 tầng tại nông thôn là chưa phù hợp thực tiễn. Theo ông, người dân ở đô thị cũng chịu nhiều chi phí và thủ tục không kém, trong khi thông tin quy hoạch đã ngày càng minh bạch. Vì vậy, việc mở rộng miễn giấy phép cho cả đô thị – đi cùng bộ quy chuẩn kỹ thuật thống nhất do Bộ Xây dựng ban hành – sẽ giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí đáng kể cho người dân.

Lập luận của đại biểu Minh xuất phát từ thực tế: quy trình đầu tư xây dựng hiện đã có nhiều bước thẩm định lặp lại. Khi dự án đã qua nghiên cứu tiền khả thi, khả thi và thiết kế kỹ thuật, việc phải xin phép thêm lần nữa trở nên không hợp lý – đại biểu phân tích. Nhất là chủ trương cải cách này cũng phù hợp yêu cầu của Chính phủ. Trong các công điện gần đây, Thủ tướng Chính phủ liên tục nhấn mạnh việc cắt giảm thủ tục, đặc biệt với các công trình đã có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị. Bộ Xây dựng được yêu cầu tổng kết thí điểm và đề xuất mở rộng ngay trong năm nay.

Theo các chuyên gia pháp lý, nếu áp dụng đúng điều kiện, việc bỏ giấy phép có thể tạo biến chuyển lớn cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý. Bởi hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng thường kéo dài từ ba đến bốn tháng. Nhiều hồ sơ phải điều chỉnh nhiều lần, khiến chi phí tư vấn tăng và kế hoạch thi công bị chậm. Khi không phải xin phép, người dân có thể triển khai xây dựng ngay sau khi hoàn thiện hồ sơ thiết kế và tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch.

Mặt khác, việc này còn giúp giảm áp lực cho bộ máy quản lý. Thay vì phải tiếp nhận và xử lý hàng vạn hồ sơ cấp phép mỗi năm, cơ quan quản lý có thể tập trung vào kiểm tra hiện trường và xử lý vi phạm trọng điểm – hướng quản lý được đánh giá minh bạch hơn so với cơ chế "xin – cho".

Trong bối cảnh Việt Nam đang tiến gần đến mô hình đô thị số, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, ở nhiều nước phát triển, người dân chỉ cần truy cập dữ liệu quy hoạch là có thể tự thiết kế và xây nhà đúng chỉ tiêu được phép. Việt Nam đang chuyển sang mô hình chính quyền số, vì vậy việc giảm can thiệp thủ tục và tăng vai trò của dữ liệu là xu hướng tất yếu.

Khuyến nghị rủi ro nếu áp dụng khi quy hoạch còn thiếu

Tuy nhiên, dưới một góc nhìn khác, các chuyên gia quy hoạch và pháp lý đều khuyến nghị, việc triển khai quá nhanh có thể khiến đô thị đối mặt nhiều hệ lụy; nhất là khi tại các độ thị vẫn còn quá nhiều khoảng trống quy hoạch 1/500.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, hiện nay, tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam quy hoạch chi tiết 1/500 chưa phủ kín, trong khi thiết kế đô thị chỉ mới có ở một số tuyến đường. Nếu không có quy hoạch chi tiết làm căn cứ, việc cho phép người dân tự xây theo hiểu biết của mình rất dễ dẫn đến sai lệch.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính nhấn mạnh, quy hoạch 1/500 là bộ chỉ tiêu quan trọng nhất gồm mật độ, tầng cao, khoảng lùi, thậm chí quy định về hầm. Có quy hoạch thì không cần xin phép nhưng nếu không có quy hoạch thì không thể bỏ giấy phép được.

Cùng đó, rủi ro tăng vi phạm tại các khu dân cư chật hẹp cũng được cảnh báo. Bởi đặc thù đô thị Việt Nam là nhiều thửa đất nhỏ, không đồng nhất. Nếu không qua bước thẩm tra như hiện nay, người dân có thể không xác định được khoảng lùi hay chỉ tiêu kỹ thuật bắt buộc. Khi công trình vi phạm nằm trong ngõ sâu, việc kiểm tra – cưỡng chế – khắc phục hậu quả rất phức tạp.

Đặc biệt, cần cân nhắc việc ảnh hưởng quyền lợi của hộ dân lân cận. Liên quan đến nội dung này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy từng chia sẻ, khi bỏ giấy phép, thách thức lớn nhất là bảo vệ quyền lợi của những người sống xung quanh như đảm bảo công trình mới không gây che chắn, xâm phạm công trình lân cận hoặc tạo rủi ro về an toàn.

Còn Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm nhận định, bỏ giấy phép sẽ buộc địa phương phải giám sát chặt ngay từ giai đoạn thi công. Người dân vẫn phải thông báo trước thời điểm khởi công. Điều này đòi hỏi bộ máy giám sát phải đủ nguồn lực và có quy định rõ ràng hơn.

Công nghệ và dữ liệu – chìa khóa cho cải cách

Theo các chuyên gia, vấn đề then chốt của cải cách không phải là bỏ hay giữ giấy phép, mà là hệ thống dữ liệu và quy hoạch có đủ rõ để thay thế bước "tiền kiểm".

Do đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất đẩy nhanh số hóa quy hoạch; tích hợp các dữ liệu đất đai, kiến trúc, chỉ tiêu công trình lên hệ thống trực tuyến; ứng dụng công nghệ kiểm tra tự động bản vẽ. Khi đó, người dân chỉ cần nhập thửa đất để biết mình được phép xây bao nhiêu tầng, mật độ thế nào.

Quá trình quản lý cũng cần chuyển sang mô hình "hậu kiểm thông minh". Theo đó, cần kiểm tra theo rủi ro, tập trung vào khu vực có nguy cơ sai phạm cao thay vì kiểm tra đại trà.

Nhiều ý kiến thống nhất rằng nếu muốn miễn giấy phép trên diện rộng, Việt Nam phải đẩy nhanh tiến độ "phủ kín" quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế đô thị. Đây là việc tốn kém và phức tạp, đặc biệt ở khu dân cư hiện hữu có nhiều lô đất nhỏ. Vì vậy, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất xã hội hóa công tác lập quy hoạch, ưu tiên khu vực có nhu cầu xây dựng cao trước.

Lộ trình phù hợp hơn là triển khai từng bước. Ví dụ như giai đoạn đầu có thể miễn giấy phép tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị. Giai đoạn tiếp theo: mở rộng sang khu vực được cập nhật quy hoạch mới. Song song đó là hoàn thiện hệ thống dữ liệu mở để người dân tra cứu dễ dàng.

Trong quá trình sửa đổi Luật Xây dựng, mục tiêu chung được Chính phủ và Bộ Xây dựng nhấn mạnh là tạo thuận lợi nhất cho người dân và doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo an toàn, trật tự xây dựng. Bộ Xây dựng vẫn đang rà soát toàn bộ quy định hiện hành, đánh giá tác động việc bỏ cấp phép và lên kế hoạch cắt giảm thủ tục ngay trong năm 2025.

Giấy phép xây dựng đã tồn tại như một bước "gác cổng" nhiều năm qua, hỗ trợ kiểm soát trật tự đô thị nhưng cũng tạo ra không ít phiền toái. Việc có nên bỏ hay không phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của quy hoạch và bộ máy quản lý.

Đề xuất miễn giấy phép xây dựng cho nhà dưới 7 tầng tại đô thị mở ra cơ hội lớn để giảm thủ tục, tiết kiệm chi phí và thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý đô thị. Tuy nhiên, nếu triển khai mà không dựa trên quy hoạch rõ ràng và hệ thống giám sát đủ mạnh, những rủi ro về vi phạm xây dựng và xung đột lợi ích có thể gia tăng.

Lộ trình từng bước đi kèm hoàn thiện quy hoạch và ứng dụng công nghệ, được xem là giải pháp khả thi để chủ trương này mang lại lợi ích thực sự cho người dân, đồng thời vẫn giữ được kỷ cương đô thị.