Bảng giá đất Hà Nội: Cần hài hòa giữa "giá sát thị trường" và ổn định dân sinh

Dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2026–2030 của Hà Nội dự kiến tăng trung bình từ 25–30% tại nhiều khu vực ngoại thành, đang thu hút sự quan tâm lớn của người dân, doanh nghiệp và giới chuyên gia. 

Theo các chuyên gia kinh tế, bảng giá đất mới là bước đi cần thiết trong cải cách quản lý đất đai, nhưng cũng là phép thử cho khả năng cân bằng giữa phát triển kinh tế đô thị và an sinh xã hội.

Nhiều người ủng hộ việc điều chỉnh bảng giá đất sát giá thị trường, nhưng cũng không ít tiếng nói lo ngại về tác động dây chuyền đến đời sống và giá nhà ở, nhất là giá nhà ở xã hội cũng sẽ tăng khiến mơ ước có được ngôi nhà của người thu nhập thấp càng xa vời. Vì vậy, khi những con số được đặt lên bàn cân, tiếng nói người dân vùng ven – những người chịu tác động trực tiếp nhất cần được cơ quan chức năng, nhà hoạch định chính sách lắng nghe một cách đầy đủ. Bởi khi đó, bảng giá đất Hà Nội giai đoạn 2026–2030 mới thật sự phản ánh được giá trị thực của đất và giá trị sống của người dân.

Theo dự thảo được Sở Nông nghiệp và Môi trường trình UBND thành phố Hà Nội, các vùng ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Thanh Trì có thể tăng 25–26% so với bảng giá hiện hành, trong khi khu vực trung tâm chỉ tăng nhẹ 1,5–2%. Thực tế, ghi nhận tại một số xã ở các vùng ngoại thành Hà Nội cho thấy, việc đề xuất tăng mạnh giá đất ở vùng ngoại thành khiến nhiều hộ dân và người lao động lo ngại về chi phí sinh hoạt cũng như khả năng sở hữu nhà ở trong tương lai.

Người dân tại các xã ven (ngoại thành) cho rằng, khi bảng giá Nhà nước tăng, giá đền bù, chi phí chuyển nhượng và một loạt khoản phí liên quan có thể tăng theo, điều này làm giảm lợi thế khi họ cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc yêu cầu bồi thường trong các dự án.

Tại xã Tiền Phong (Hà Nội), bà Nguyễn Thị Luyến - người có hơn 3 sào đất nông nghiệp bộc bạch, gia đình dự tính chuyển đổi một phần đất để làm dịch vụ. Nhưng giờ nghe nói bảng giá mới tăng 25–30%, mà tiền sử dụng đất cũng tăng theo thì e là chẳng kham nổi. Người dân không phản đối việc tăng giá đất mà chỉ mong chính quyền tính sao cho hợp tình hợp lý để người dân vùng ven không bị thiệt thòi.

Không riêng ở Mê Linh, tại Đông Anh (Hà Nội) – nơi giá đất từng "sốt" khi có tin quy hoạch khu đô thị mới, nhiều hộ dân cũng tỏ ra dè dặt. Anh Trần Văn Thức, một hộ kinh doanh vật liệu xây dựng ở xã Vĩnh Ngọc chia sẻ, giá đất tăng kéo theo giá thuê kho bãi tăng theo. Những người làm ăn nhỏ lãi chẳng bao nhiêu, giờ thêm chi phí thì sợ khó trụ nổi.

Anh Nguyễn Văn Lâm, chủ một quán ăn nhỏ ở Thanh Trì (Hà Nội) cho biết, giá thuê mặt bằng nơi anh thuê đã tăng nhẹ từ giữa năm 2025, dù bảng giá mới còn chưa áp dụng. Chủ nhà bảo nghe tin sắp tăng giá đất nên điều chỉnh giá thuê sớm. Mỗi tháng anh Lâm phải trả thêm gần triệu bạc tiền thuê mặt bằng mà doanh thu thì vẫn vậy.

Theo chuyên gia bất động sản Phạm Quang Hiệp, tâm lý "tăng trước đón đầu" xuất hiện ở nhiều khu vực ngoại thành, nhất là các xã sát với khu vực nội đô hạ tầng xây dựng tốt. Điều này làm dấy lên lo ngại bảng giá đất mới có thể đẩy chi phí sinh hoạt của người dân tăng theo dây chuyền, từ thuê nhà, thuê mặt bằng, đến giá dịch vụ.

Tăng giá đất đồng nghĩa với giá nhà cũng tăng theo. Ông Lê Văn Bình – một chủ đầu tư nhà ở mini tại Hoài Đức (Hà Nội) cho rằng, chi phí giải phóng mặt bằng đang là nỗi lo lớn nhất. Doanh nghiệp làm dự án quy mô nhỏ, hướng tới người mua nhà lần đầu nhưng nếu bảng giá đất tăng 25–30%, chi phí đầu vào đội lên, thì giá bán cũng phải tăng. Lúc đó, người mua lại thiệt.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, bồi thường, thuế và lệ phí… nên việc điều chỉnh quá mạnh có thể khiến giá nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cùng chịu tác động. Mặc dù, việc tăng giá đất sát với thị trường là cần thiết, nhưng cần có lộ trình tránh tăng mạnh sẽ ảnh hưởng đến sự ổn định cuộc sống của người dân, nhất là khu vực ngoại thành.

Luật gia Nghiêm Thị Hằng - Văn phòng Luật sư Vũ Linh (Đoàn Luật sư Hà Nội) đánh giá, việc điều chỉnh bảng giá đất là tất yếu để phản ánh đúng giá thị trường, tăng thu ngân sách và minh bạch hóa giao dịch. Nhưng Hà Nội cần lộ trình hợp lý, tránh gây "sốc giá" khiến người dân vùng ven và doanh nghiệp nhỏ bị ảnh hưởng nặng.

Lý giải về vấn đề này Luật gia Nghiêm Thị Hằng cho rằng, các nhà quản lý cần phải cân bằng hai mâu thuẫn. Một mặt, bảng giá phải phản ánh sát giá thị trường theo đúng tinh thần Luật Đất đai mới để đảm bảo tính minh bạch, chống thất thu ngân sách, giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực. Mặt khác, điều chỉnh giá tăng đột ngột, nhất là ở khu vực nông nghiệp/ngoại thành có thể tạo ra tác động dây chuyền khiến cho chi phí đầu vào các dự án tăng, giá nhà ở thương mại tăng và áp lực lên nhóm thu nhập thấp. Vì thế, Hà Nội nên áp dụng lộ trình tăng từng bước, kết hợp chính sách hỗ trợ, bù đắp cho người dân có thu nhập thấp và điều chỉnh cơ chế bồi thường.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Quang Hiệp - chuyên gia bất động sản cho rằng, việc tăng giá đất nên chia giai đoạn điều chỉnh. Chẳng hạn, tăng 10–15% mỗi năm trong hai năm đầu, thay vì tăng gộp một lần. Đồng thời, cần công khai dữ liệu thẩm định giá để người dân có thể giám sát, tránh nghi ngờ hay hiểu lầm.

Bên cạnh việc tăng giá đất theo lộ trình, cơ quan quản lý cũng cần công khai dữ liệu định giá, phương pháp tính, bản đồ vị trí cụ thể. Đồng thời, có giải pháp hỗ trợ cho các hộ có thu nhập thấp, hộ có đất nông nghiệp bị thu hồi bằng chính sách chuyển đổi nghề, giảm tiền sử dụng đất. Đặc biệt, cần giữ giá ổn định cho các dự án nhà ở xã hội, tránh tác động lan sang phân khúc người mua ở thực.