Tranh chấp trong bất động sản - Bài 4: Gỡ vướng từ đâu?

Thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Đảng, Nhà nước, Chính phủ đã và đang thực hiện nhiều giải pháp ngắn, trung và dài hạn nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. 

Mục tiêu cụ thể đặt ra là đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cùng một số luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về pháp lý cho thị trường bất động sản.

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định, những động thái trên không chỉ góp phần “phá băng” thị trường bất động sản bấy lâu nay, giúp bất động sản thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn trong thời gian tới.

Dù đã có không ít chuyên gia thị trường, giới nghiên cứu về bất động sản và một số đại diện quản lý Nhà nước đưa ra những dự báo tích cực về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm nay, song sắp bước qua quý I/2023 nhưng diễn biến của thị trường bất động sản ở nhiều phân khúc vẫn chưa có nhiều sôi động như kỳ vọng.

Đề cập điều này tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam thường niên (VBF 2023) vừa được tổ chức mới đây ở Hà Nội, ông Trần Anh Đức, Đại diện Nhóm Công tác Đầu tư và Thương mại phản ánh, nhiều đơn vị phát triển bất động sản, như các dự án khu đô thị đang có những băn khoăn, không chắc chắn về hệ thống cơ sở pháp lý hiện tại đang chưa rõ ràng về quy định đầu tư đối với một số dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 hay những luật trước đó như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... Mặc dù, các luật đều đang cố gắng điều chỉnh những khía cạnh khác nhau của việc sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư/lựa chọn nhà đầu tư, nhưng có thể gây nhầm lẫn cho các nhà đầu tư đang tìm hiểu xem liệu những điều khoản này có thể áp dụng cho dự án, địa điểm đầu tư và mục đích sử dụng đất mà họ đang cân nhắc hay không?

Thêm vào đó, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản cũng còn khá phức tạp, cần có hướng dẫn đối với những trường hợp phải tuân thủ theo Luật Đầu tư hoặc Luật Kinh doanh bất động sản, ông Anh Đức khuyến nghị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, với những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phủ đã tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Để nhanh chóng gỡ vướng pháp lý cho thị trường bất động sản khởi sắc trở lại, các bộ, ngành và địa phương cùng các doanh nghiệp cần tập trung rà soát khó khăn, vướng mắc để kịp thời tháo gỡ ngay, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Cùng với đó, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền vốn đang còn chồng chéo, bất cập gây cản trở việc triển khai các dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; cũng như sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Ông Đính ghi nhận, nguồn vốn cho thị trường bất động sản cần được cung ứng đầy đủ theo mục tiêu, linh hoạt và nhịp nhàng hơn. Đặc biệt, yêu cầu về việc giải ngân cần sự nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng là những doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật sẽ được ưu tiên hàng đầu.

Bên cạnh đó, về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các luật; ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở để đảm bảo đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.

Đối với các doanh nghiệp, cần có các phương án tái cấu trúc hoạt động cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của doanh nghiệp; cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền giúp doanh nghiệp khởi động trở lại. Các doanh nghiệp nên đưa phân khúc nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh; kể cả là doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơi đối với doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu thì cần xây dựng phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký nhưng vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật, các thủ tục hành chính, nhiêu khê. Nhiều dự án hiện nay đang chỉ chờ phê duyệt nghĩa vụ tài chính là có thể khởi công ngay. Đây là một trong những vấn đề đang rất khó khăn mà các địa phương cần xử lý tháo gỡ để kích hoạt nguồn cung, cùng với các hoạt động kinh tế thông qua các dự án bất động sản được khởi công xây dựng hay mở bán. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý, ông Đính cho hay.

Đại diện một số doanh nghiệp, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình đề nghị, Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi nhằm duy trì hoạt động ổn định cho những doanh nghiệp bất động sản và tháo gỡ vướng mắc pháp lý để các dự án trở nên “sạch”. Chính phủ cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp bất động sản, để đảm bảo không còn tình trạng “chỗ thì quá nhiều dự án dẫn đến thừa cung, chỗ thì không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân”.

Chính phủ nên thiết lập cổng thông tin tổng thể đúng nghĩa về quy hoạch, xây dựng và giao dịch bất động sản nhằm cung cấp đầy đủ thông tin về các dự án đang triển khai và đang xin phép đầu tư tại từng địa phương trên cả nước để nhà đầu tư có được cái nhìn toàn cảnh về thị trường, có sự chủ động điều tiết hoạt động đầu tư, phân kỳ triển khai xây dựng cho phù hợp với triển vọng thị trường.