Tín dụng nhà ở xã hội: Từ lý thuyết tới thực tế

Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay để phát triển nhà ở xã hội từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước với lãi suất từ 8,2 - 8,7%/năm trong thời điểm này là rất cần thiết được cả xã hội đón nhận. 

Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nơi ở của số đông người thu nhập và triển khai đồng bộ các chính sách Chính phủ đã đề ra trong đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia, cơ chế chính sách đã có, nguồn lực cũng sẵn sàng là những thuận lợi cơ bản nhất. Nhiệm vụ đặt ra lúc này là sử dụng gói tín dụng này sao cho phù hợp, thực sự phải trở thành liều “thuốc bổ” trợ lực cho phân khúc nhà ở xã hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay để phát triển nhà ở xã hội từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước nằm trong gói giải pháp tổng thể được Chính phủ đưa ra tại Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Nghị quyết 33/NQ-CP).

Bên cạnh giải pháp hỗ trợ vốn vay theo chương trình 120.000 tỷ đồng, Chính phủ cũng đưa ra một loạt giải pháp sửa đổi thể chế, tạo lập quỹ đất, hỗ trợ thuế, tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội. Gói giải pháp tổng thể này rất thiết thực trong giai đoạn hiện nay, vấn đề lúc này là các bên liên quan triển khai thế nào cho hiệu quả - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận xét, chủ trương đưa gói 120.000 tỷ đồng mà 4 ngân hàng thương mại Nhà nước cam kết vào Nghị quyết 33/NQ-CP là rất tốt. Gói hỗ trợ này là giải pháp ngắn hạn mà Chính phủ và các ngân hàng có thể thực hiện ngay để giúp đỡ thị trường.

Gói tín dụng này sẽ hấp thụ nhanh vì quy mô nhỏ, lại tung ra trong thời điểm thị trường bất động sản đang rất khát vốn. Thủ tục cho vay bất động sản sẽ làm nhanh trong hai tuần nếu đáp ứng được các điều kiện cho vay và có thể giải ngân sau 1 tháng.

Ít nhất, trong 3 tháng đầu, 10% số vốn của gói được giải ngân và trong năm 2023, nếu làm thật nhanh có thể giải ngân được 50%. Và để hoàn thiện 100% thì cần khoảng 12 tháng, ông Hiếu phân tích.

Đấy là trên lý thuyết, tuy nhiên, chuyên gia này cũng chỉ rõ, khả năng hấp thụ của thị trường còn phụ thuộc vào những điều kiện áp dụng của gói chính sách và hiệu quả của quá trình thực thi. Đồng thời, một trong những trở ngại của các gói tín dụng ưu đãi, đó là nhiều người dân có nhu cầu nhưng không chứng minh được thu nhập để đủ điều kiện vay nếu không có giao dịch qua tài khoản ngân hàng, mặc dù họ là những người có thu nhập và khả năng trả nợ.

“Chính sách, điều kiện tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể. Muốn vậy, cần cho phép các địa phương giúp người dân chứng minh thu nhập. Đặc biệt, cần lưu ý có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ” – ông Hiếu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng bổ sung, cần xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương.

Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở như huy động vốn từ các quỹ đầu tư phát triển địa phương và huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, ông Châu kiến nghị, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu, trình Quốc hội quyết định gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng theo cơ chế "tái cấp vốn, cấp bù lãi suất" để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm…

Còn dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và phân phối DTJ bày tỏ quan điểm, nguồn vốn là yếu tố cần lúc này nhưng vẫn chưa đủ. Vì song song với chương trình vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội luôn mong muốn thủ tục đầu tư dự án, thủ tục giải ngân phải được giải quyết nhanh. Nếu thủ tục dự án chậm trễ, kéo dài thì hỗ trợ một vài phần trăm lãi suất cho vay làm dự án sẽ không còn ý nghĩa.

Do đó, để giải ngân hiệu quả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vẫn cần khắc phục những nút thắt trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Cụ thể là cần sớm lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, thủ tục mua bán nhà ở xã hội – ông Khánh khuyến nghị.

Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng, Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay để phát triển nhà ở xã hội trong những năm tới là sự chung tay giữa ngân hàng với doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội.

Vốn với phát triển nhà ở xã hội chỉ là một giải pháp, còn nhiều cơ chế, giải pháp khác để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đã được Chính phủ đưa ra trong Nghị quyết 33/NQ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, ngoài gói 120.000 tỷ đồng cần tính một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội tương tự như gói 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm, nhưng quy mô có thể lên đến 200.000 tỷ đồng thì mới phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân ở thời điểm hiện tại.

Nghị quyết 33/NQ-CP cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung vốn cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch…

Theo đó, việc hướng nguồn vốn đến phân khúc, dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực của người dân là hoàn toàn hợp lý. Hiện trên thị trường đang rất thiếu dự án nhà ở giá thấp dù người dân rất cần. Vì vậy việc ưu tiên vốn cho nhà ở bình dân là rất hợp lý để tạo ra nguồn lực phát triển phân khúc này và nâng cao chất lượng an sinh xã hội.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo, cần đảm bảo những chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính. Cùng đó là giải quyết tốt những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Có như vậy, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội mới thực sự có hiệu quả, để thị trường kỳ vọng đón nguồn cung dồi dào từ phân khúc này.