Giải pháp nào hiện thực hóa giấc mơ an cư của người trẻ?

Dù hàng loạt ngân hàng đã triển khai gói vay ưu đãi lãi suất thấp cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, nhưng rào cản về thu nhập, giá nhà và pháp lý vẫn khiến giấc mơ an cư của người trẻ còn xa vời.

Ưu đãi nhiều nhưng vẫn chưa dễ tiếp cận

Thực hiện Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và hướng dẫn tại Công văn 4290/NHNN-TD của Ngân hàng Nhà nước về việc triển khai chương trình cho vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, 9 ngân hàng thương mại đã triển khai các gói vay ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Mức lãi suất áp dụng thấp hơn 2 điểm phần trăm trong 5 năm đầu và thấp hơn 1 điểm phần trăm trong 10 năm tiếp theo so với lãi suất trung và dài hạn bình quân của 4 ngân hàng lớn. Hiện tại, lãi suất cố định là 6,1%/năm.

Một trong những chương trình vay ưu đãi nổi bật hiện nay là gói tín dụng do Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) triển khai từ ngày 30/5/2025 đến hết năm 2030. Gói vay dành cho người dưới 35 tuổi, áp dụng lãi suất 6,1%/năm trong 5 năm đầu, có thể kéo dài ưu đãi đến 15 năm. Sau đó, lãi suất vẫn thấp hơn thị trường 1 điểm phần trăm và được điều chỉnh định kỳ 6 tháng. Tuy nhiên, khách hàng chỉ được vay một lần và phải đáp ứng đầy đủ điều kiện, trong đó dự án mua nhà phải được Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh xác nhận.

Trước đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng triển khai gói vay lãi suất 5,5%/năm trong 3 năm đầu, miễn trả nợ gốc 5 năm đầu và thời hạn vay lên tới 40 năm. Một ưu điểm nổi bật trong gói vay của BIDV là ngân hàng công bố rõ công thức tính lãi suất sau thời gian ưu đãi được xác định bằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 24 tháng cộng thêm biên độ 3%/năm. 

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại khác như Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB)... cũng đang tích cực triển khai các gói vay mua nhà ưu đãi với lãi suất cạnh tranh. Một số ngân hàng còn hỗ trợ tỷ lệ tài trợ lên đến 85% giá trị bất động sản, giúp người vay giảm áp lực vốn ban đầu.

Không chỉ ưu đãi về lãi suất, các ngân hàng còn đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong xét duyệt hồ sơ, cho phép ký hợp đồng online, rút ngắn thời gian xử lý chỉ còn 1–2 ngày làm việc. TPBank và MB tích hợp công cụ tra cứu, xét duyệt online và ân hạn nợ gốc đến 5 năm, phù hợp với nhu cầu tiêu dùng hiện đại của người trẻ.

Dù chính sách hỗ trợ đang dồn lực cho nhóm người trẻ, nhưng các chuyên gia cho rằng việc tiếp cận nhà ở vẫn không dễ dàng.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, rào cản lớn nhất không nằm ở việc thiếu vốn mà ở giá nhà quá cao. Trong 5 năm qua, giá bất động sản tăng 60 - 70%, cao nhất khu vực. Một khảo sát cho thấy người Việt cần tới 23,5 năm thu nhập để mua nhà, gần gấp đôi mức trung bình toàn cầu là 14,5 năm.

Dẫn số liệu thực tế, TS Cấn Văn Lực cho biết ở các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội, giá một căn hộ nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ phổ biến trong khoảng từ 1,2 đến 2 tỷ đồng. Với tỷ lệ vay từ 70 đến 80%, người mua cần chuẩn bị trước ít nhất từ 300 đến 600 triệu đồng. Với lãi suất thấp như 6,1%/năm, khoản thanh toán hàng tháng gồm cả gốc và lãi vẫn lên khoảng từ 8 đến 12 triệu đồng/tháng cho kỳ hạn từ 15 đến 20 năm, tùy quy mô khoản vay.

Cùng quan điểm, Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo, giá nhà tại Việt Nam đã vượt xa mức khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), khi gấp khoảng 60 năm thu nhập của một công nhân; trong khi IMF khuyến nghị không quá 30 năm. Theo ông, nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở quá thấp, trong khi cung tiền lại tăng nhanh hơn tốc độ tăng GDP và lạm phát, khiến dòng tiền đổ vào bất động sản quá lớn, đẩy giá lên cao.

Bên cạnh đó, các điều kiện vay ưu đãi hiện nay vẫn còn khá chặt chẽ. Khách hàng chỉ được vay một lần duy nhất, phải chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và dự án phải do Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh công bố. 

Do đó, dù tín dụng ưu đãi đang mở ra "cửa sổ cơ hội" cho người trẻ, nhưng theo TS Lê Xuân Nghĩa, nhiều người vẫn không dám nghĩ đến chuyện mua nhà, một phần vì giá cao, phần khác còn vì áp lực trả nợ kéo dài trong khi thu nhập không ổn định.

Phải đi từ gốc là nguồn cung

Trước thực trạng đó, các chuyên gia đề xuất tập trung vào giải quyết vấn đề gốc rễ là thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, việc gỡ vướng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đang bị "treo" nhiều năm sẽ giúp đưa hàng chục tỷ USD giá trị bất động sản quay lại thị trường. Đây là lực đẩy quan trọng để giảm áp lực giá và tăng khả năng tiếp cận của người dân.

Bên cạnh đó, cần thiết lập một cơ sở dữ liệu quốc gia đồng bộ về đất đai, bất động sản và nhà ở. Hạ tầng thông tin rõ ràng sẽ tạo nền tảng minh bạch cho chính sách, hỗ trợ ngân hàng, doanh nghiệp và người dân ra quyết định chính xác hơn.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng, việc xác định rõ nhu cầu nhà ở tại từng địa phương, bao gồm nhu cầu mua, thuê, cũng như mục đích xây nhà để bán hay cho thuê là rất quan trọng. Nếu không nắm chắc nhu cầu, sẽ dẫn đến tình trạng xây dựng không phù hợp, như xây nhà ở xã hội ở ngoại thành trong khi người thu nhập thấp lại cần nhà gần nơi làm việc ở nội đô. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực nhà ở xã hội vì cộng đồng nên cần có chính sách hỗ trợ về thuế đất, lãi suất và thủ tục. 

Liên quan đến vấn đề này, Chuyên gia kinh tế GS.TS Hoàng Văn Cường kiến nghị cần rà soát quy hoạch đất đai, đảm bảo vị trí nhà ở xã hội phù hợp với nơi sinh sống của người lao động, tập trung hóa quy hoạch để tạo ra các khu đô thị đa chức năng. Ngoài ra, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất nhà nước đầu tư hạ tầng ngoại khu, còn doanh nghiệp có thể tham gia phát triển hạ tầng bên trong như y tế, giáo dục. Về thủ tục hành chính, ông đề nghị chuẩn hóa quy trình, rút ngắn thời gian và ưu tiên nhà thầu có năng lực hoàn thành dự án nhanh. Đồng thời, cần tách trách nhiệm xác minh hồ sơ người mua khỏi doanh nghiệp, chuyển cho cơ quan nhà nước với sự hỗ trợ của hệ thống dữ liệu tập trung.

Về vốn tín dụng, Thống đốc Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết, các ngân hàng phải thẩm định rất kỹ có khả năng thu hồi vốn thì mới cho vay, do nguồn vốn chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn từ người dân, trong khi cho vay nhà ở là dài hạn, cần được cân đối kỹ để tránh rủi ro thanh khoản. Vì vậy, nguồn vốn ngân hàng chỉ mang tính hỗ trợ, không thể là công cụ quyết định. Giải pháp lâu dài là sử dụng ngân sách ủy thác qua ngân hàng hoặc lập Quỹ để có thể cho vay dài hạn với lãi suất ưu đãi. Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ đạo rút ngắn thủ tục thẩm định, nhưng vẫn phải đảm bảo quy định và năng lực trả nợ.

Về phía người dân, đặc biệt là người trẻ, cần có cái nhìn thực tế hơn về bài toán tài chính cá nhân. Theo khuyến nghị của chuyên gia, việc mua nhà nên dựa trên nền tảng thu nhập ổn định, có quỹ dự phòng và khả năng thích ứng với rủi ro như mất việc, thay đổi thu nhập hoặc lãi suất tăng, cần tính toán kỹ lưỡng để không biến giấc mơ nhà ở thành áp lực dài hạn.

Chính sách tín dụng ưu đãi hiện nay là bước tiến rõ rệt trong việc hỗ trợ người trẻ tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để giấc mơ an cư thành hiện thực, cần tiếp tục đồng bộ hóa các giải pháp như đẩy mạnh nguồn cung, điều tiết mặt bằng giá, hoàn thiện hạ tầng pháp lý và nâng cao năng lực tài chính cá nhân.