Theo Cty PMH, thực tế này phát sinh có phần yếu tố lịch sử khi thời điểm năm 1993, khung pháp luật về đất đai rất khác so với qui định hiện hành. Cho nên, việc giải quyết phải theo nguyên tắc đối xử người mua nhà của Cty PMH ngang bằng với người mua nhà của các doanh nghiệp khác.
Phương án 1: Căn cứ theo Khoản 4, Điều 5 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004, “người được giao đất thực hiện bồi thường cho người có đất bị thu hồi (…), thì được trừ số tiền đã bồi thường vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp”. Do vậy, Cty PMH kiến nghị áp dụng qui định này với khách hàng mua nhà của Cty. Theo đó, họ được cấn trừ số tiền mua nhà đã trả cho Cty vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức cấn trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Vì lẽ: Đối với dự án nhà ở do DN trong nước đầu tư, thực tế Nhà nước cũng chỉ thu được khoảng 10% tiền sử dụng đất, do nhà đầu tư được cấn trừ tiền bồi thường đền bù về đất.
Đối với dự án nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư (theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP), Nhà nước cũng chỉ thu được tiền thuê đất trả một lần (mà nhà đầu tư cũng được cấn trừ tiền đền bù về đất).
Đối với dự án PMH, thực tế Cty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất với quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh (50 năm), nên sẽ bất hợp lý khi Nhà nước lại thu thêm một lần tiền sử dụng đất (100%) đối với phần đất đã được góp vốn.
Phương án 2: Căn cứ khoản 1 và 2 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, theo đó nhà đầu tư nước ngoài đã trả tiền thuê đất một lần thì được xem như đã hoàn tất nghĩa vụ về tiền sử dụng dụng đất dự án, và vì thế người mua nhà các dự án này không phải đóng tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hựu nhà.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) của liên doanh PMH có nguồn gốc từ QSDĐ do Cty Tân Thuận thuê của Nhà nước và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, đối với trường hợp quyền sử dụng đất của Cty Tân Thuận góp vào liên doanh PMH, pháp luật hiện hành thừa nhận và xem như có quyền tương tự với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Cty Tân Thuận theo đó xem như đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất đối với Nhà nước.
Do vậy, trường hợp PMH cũng có thể vận dụng theo khoản 2, Điều 32 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, theo đó người mua nhà của dự án PMH không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.
Cả hai phương án mà PMH đưa ra, nghe có vẻ hợp lý, nhưng cái không hợp lý là Cty Tân Thuận góp vốn liên doanh bằng đất chỉ có 30%, trong khi dự án nhà ở của PMH lên đến hơn 500ha. Vậy giữa tiền thuê đất nộp một lần của PMH và tiền SDĐ mà nhà nước phải thu hồi sẽ chênh nhau bao nhiêu? Cái lớn nhất là nhà nước tiếp tục thất thu thuế, người dân bị “ép” đóng thuế và PMH hưởng lợi hơn cả.
Thái Nguyên
