Quy định chặt chẽ về phát triển nhà ở xã hội, tránh trục lợi chính sách

Tiếp tục Kỳ họp thứ 2, chiều 28/10, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, phát triển nhà ở

Cho ý kiến tại hội trường, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) cho rằng, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, phát triển nhà ở mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, việc sử dụng nguồn lực đất đai, chính sách an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân.

Dự thảo Luật đã quy định tương đối đầy đủ về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở và các yêu cầu phát triển nhà ở. Đại biểu đồng tình với định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, ưu tiên nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và gắn phát triển nhà ở với hệ thống hạ tầng.

Tuy nhiên, theo đại biểu, vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở, mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân. Thực tế cho thấy, có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cần có cơ chế theo dõi, đánh giá, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng.

Liên quan đến cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đại biểu Lý Anh Thư (An Giang) đồng tình với việc giới hạn giá bán lại trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng dự thảo Luật chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá bán lại sau thời hạn này. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của những người thực sự có nhu cầu.

Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính tài sản được hình thành nhờ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội.

Từ đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.

Bày tỏ quan tâm việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án có sai phạm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) nêu thực tế các dự án liên quan nhà ở Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, chủ đầu tư vi phạm về đất đai, quy hoạch xây dựng, nhưng người mua nhà đã trả tiền phải chờ đợi kéo dài về mặt pháp lý, đối diện với việc phải di dời, phá bỏ căn hộ vi phạm. Từ đó, đại biểu đề nghị cần bổ sung thêm quy định riêng về giải quyết quyền lợi của người mua nhà tại các dự án có vi phạm.

Quy định rõ điều kiện mua và nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng nhà ở xã hội

Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm, cho ý kiến.

Về giá bán nhà ở xã hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, giá bán phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước khi đưa ra bán. Theo đó, giá nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở chi phí xây dựng, chi phí hạ tầng và lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư. Trong đó, chi phí hạ tầng có sự khác biệt tùy theo yêu cầu của từng dự án; giá vật tư, vật liệu xây dựng tại các địa phương cũng khác nhau.

Theo Bộ trưởng, vì những yếu tố này, giá nhà ở xã hội thời gian qua dao động khoảng 15 - 29 triệu đồng/m², tùy địa phương và địa bàn. Các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư như về thuế, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và tín dụng đã được quy định rõ nhằm hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở này.

Về điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, Bộ trưởng cho biết, theo quy định trong dự thảo Luật, người mua khi có nhu cầu chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ các điều kiện nhất định, trong đó có việc chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và giá bán không vượt quá mức giá tại thời điểm mua theo quy định.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh, nhà ở xã hội thể hiện tính nhân văn trong chính sách của Đảng, Nhà nước nhằm hỗ trợ người dân khó khăn về chỗ ở. Vì vậy, việc chuyển nhượng không vượt quá giá thời điểm mua nhà ở xã hội để tránh tình trạng lợi dụng chính sách nhằm trục lợi.

Theo Bộ trưởng, nhà ở có tuổi thọ khoảng 100 năm nếu được sử dụng bình thường, do đó, không thể mua nhà ở xã hội rồi sau 5 năm chuyển nhượng theo giá thị trường. Bộ trưởng cho biết, cơ quan soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ý kiến các địa phương, trước khi đưa quy định vào dự thảo Luật.

Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, các địa phương đã điều chỉnh quy hoạch chung, trong đó xác định số lượng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại từng tỉnh, thành phố. Việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở khác phải tuân thủ quy hoạch đã được xác định.

Đối với những trường hợp vi phạm trong quá trình phát triển nhà ở trước đây, cần có phương án xử lý theo quy định pháp luật. Bộ trưởng dẫn ví dụ tại khu chung cư của Tập đoàn Mường Thanh, nơi có một số công trình hiện không thể bán và không thể đưa vào sử dụng. Theo Bộ trưởng, thành phố Hà Nội đã đưa ra phương án xử lý trên cơ sở các nghị quyết, hướng dẫn và quy định pháp luật liên quan.

Đối với giá thuê nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Bộ trưởng cho biết, giá cho thuê không được vượt quá mức giá do UBND cấp tỉnh quy định. Hằng năm, địa phương thực hiện thẩm định giá đối với nhà ở được xây dựng, bao gồm cả nhà ở do doanh nghiệp tư nhân đầu tư và nhà ở do Nhà nước đầu tư.