Mã định danh điện tử hướng tới minh bạch thị trường bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dành một điều riêng quy định về mã định danh điện tử, hướng tới quản lý thống nhất thông tin nhà đất. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiệu quả của công cụ này phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu và khả năng kết nối giữa các hệ thống. Dự kiến, ngày mai (22/10), Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI sẽ dành thời gian thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Từ mã định danh đến quản lý xuyên suốt

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung Điều 11 về mã định danh điện tử, quy định cụ thể các đối tượng được tạo lập, cấp mã cùng nguyên tắc quản lý thống nhất, duy nhất, không trùng lặp. Các yêu cầu về tạo lập, sử dụng, cập nhật, kết nối, chia sẻ và khai thác mã cũng được đề cập, trong khi Chính phủ được giao quy định chi tiết.

So với bản dự thảo tháng 8/2026, nội dung này được tách thành một điều riêng, thay vì chỉ xuất hiện trong phần giải thích từ ngữ và quy định về giao dịch bất động sản. Cách thiết kế mới tạo cơ sở pháp lý rõ hơn cho việc quản lý mã định danh đối với tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Trên thực tế, mã định danh bất động sản đã được quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản. Từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản thuộc phạm vi quy định được cấp mã riêng trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Cấu trúc mã định danh sản phẩm bất động sản được xây dựng từ các thành phần như mã định danh thửa đất, mã thông tin dự án hoặc công trình, mã định danh địa điểm nếu có và loại sản phẩm. Hệ thống cũng thu thập dữ liệu về pháp lý dự án, giao dịch, giá mua bán, tồn kho và thông tin sở hữu nhà ở.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, hệ thống dữ liệu này không chỉ phục vụ quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng cho định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi thông tin chuyển nhượng được ghi nhận đầy đủ, cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị giao dịch thực tế, qua đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, mã định danh nhà đất sẽ được sử dụng xuyên suốt quá trình giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này. Khi hệ thống hoàn thiện và giao dịch được cập nhật đầy đủ, minh bạch, công cụ này có thể góp phần hạn chế tình trạng kê khai hai giá, gom hàng và đẩy giá.

Các chuyên gia nhận xét, giá trị của mã định danh không chỉ nằm ở việc mỗi bất động sản có một mã riêng, mà còn ở khả năng liên kết thông tin pháp lý, chủ thể và lịch sử giao dịch của tài sản. Người mua có thêm cơ sở kiểm tra thông tin trước khi giao dịch, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quản lý hồ sơ còn cơ quan quản lý có điều kiện theo dõi thị trường dựa trên dữ liệu thay vì phụ thuộc chủ yếu vào báo cáo tổng hợp.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, việc định danh đặt ra yêu cầu chuẩn hóa hồ sơ pháp lý ngay từ đầu, đồng thời đòi hỏi sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, thuế, công chứng và đăng ký đất đai. Nếu các hệ thống không kết nối, dữ liệu có thể phân mảnh, chồng chéo hoặc trùng lặp, làm tăng chi phí cho cả người dân và Nhà nước.

Liên thông dữ liệu là khâu quyết định

Tính đến đầu tháng 9/2026, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã ghi nhận 3.482 giao dịch bất động sản được cập nhật. Khoảng 11.000 tài khoản đã được cấp cho các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp; 120 dự án được chủ đầu tư công khai thông tin chính thức.

Tuy nhiên, hệ thống đã đi vào vận hành nhưng việc có dữ liệu và mã định danh không đồng nghĩa với việc mọi thông tin trên thị trường đã đầy đủ, chính xác và có thể tra cứu thuận lợi. Đây là khoảng cách mà quy định mới cần góp phần thu hẹp.

Một số chuyên gia về dữ liệu cho rằng, định danh thửa đất chỉ là bước khởi đầu. Dữ liệu cần được chuẩn hóa về khuôn dạng, xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm cập nhật và kết nối với những nền tảng số khác. Khi thông tin được liên kết với các lớp dữ liệu về quy hoạch, công trình, vị trí và môi trường xung quanh, người dân có thêm cơ sở để đưa ra quyết định mua bán, xây dựng hoặc sử dụng đất.

Cùng đó, cần phân biệt dữ liệu công khai với thông tin phải bảo mật, đồng thời thiết lập cơ chế xử lý khi phát hiện sai sót. Nếu dữ liệu gốc được điều chỉnh, những hệ thống sử dụng thông tin đó cần được cập nhật đồng bộ để tránh tình trạng một bất động sản xuất hiện các thông tin khác nhau ở những nơi khác nhau.

Đây cũng là yêu cầu đặt ra trong quá trình kết nối cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, công chứng, thuế và dân cư. Mỗi hệ thống có phạm vi quản lý, chuẩn dữ liệu và cơ quan chịu trách nhiệm riêng. Vì vậy, việc liên thông cần đi cùng quy trình thống nhất về cập nhật, xác minh và xử lý dữ liệu sai lệch.

Bên cạnh đó, việc mở rộng khả năng khai thác thông tin phải bảo đảm quyền riêng tư và an toàn dữ liệu. Mã định danh có thể giúp người dân tra cứu thông tin cần thiết về tài sản nhưng không đồng nghĩa toàn bộ dữ liệu cá nhân, tình trạng tài chính hay hồ sơ giao dịch đều được công khai. Quy định hướng dẫn cần xác định rõ thông tin nào được phép tiếp cận, đối tượng nào có quyền khai thác và trách nhiệm của đơn vị quản lý dữ liệu.

Về lâu dài, một hệ thống định danh vận hành hiệu quả có thể giúp giảm thời gian xác minh hồ sơ, hỗ trợ thẩm định tài sản và nâng chất lượng quản lý thị trường. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, quy định cần được "luật hóa", cụ thể hóa bằng tiêu chuẩn dữ liệu thống nhất cũng như cơ chế phối hợp liên ngành và trách nhiệm cập nhật rõ ràng. Khi đó, mã định danh mới thực sự trở thành công cụ liên kết dữ liệu, thay vì chỉ là một chuỗi ký tự gắn với từng bất động sản.