(TT&VH) - Điều người dân trông đợi nhiều nhất từ luật thuế nhà, đất mới là đảm bảo tính công bằng trong chính sách thuế, chống được nạn đầu cơ.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản, Dự thảo luật mới có nhiều điểm tiến bộ nhưng điều mà nhiều người dân trông đợi này vẫn chưa làm được. Thậm chí, còn tạo ra những kẽ hở đến… voi cũng chui lọt!
Sân chơi thiếu công bằng, giới đầu cơ vẫn… béo
Theo một số chuyên gia kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản, chống đầu cơ hữu hiệu nhất là sử dụng phương pháp thuế lũy tiến thật mạnh tay đối với những trường hợp như mua nhà để đó, mua đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng với diện tích dư thừa quá lớn… Trong khi đó, cách tính thuế lũy tiến thể hiện trong Dự thảo luật quá dè dặt. Điều này không đủ sức răn đe đối với giới đầu cơ hoặc chỉ chống được khoảng 30% đầu cơ.
Các căn nhà đẹp và đắt tiền sẽ… vắng bóng? (Ảnh minh họa)
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT phân tích: “Với những quy định trong Dự thảo luật mới thì hai hình thức đầu cơ phổ biến vẫn sẽ có chỗ đứng. Thứ nhất là việc mua trao tay qua rất nhiều người và sau cùng mới đến người sử dụng. Để tránh tình trạng mua trao tay, luật đã quy định giao dịch công khai trên sàn. Tuy nhiên, thời gian đã cho thấy cách làm này không hiệu quả. Phần lớn các giao dịch bất động sản vẫn không qua sàn. Nguyên nhân chủ yếu là chưa có chế tài quy định cụ thể. Quy định mọi giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn nhưng chưa quy định là không giao dịch qua sàn thì sẽ bị xử lý như thế nào? Chính kẽ hở lớn này đã dung túng cho giới đầu cơ và khiến người dân vẫn phải mua nhà với mức giá cắt cổ.
Thứ hai là giới đầu cơ vẫn có thể mua nhà, đất rồi để không vì mức đánh thuế lũy tiến quá thấp. Muốn chống được đầu cơ phải tách rõ từng trường hợp có nhưng không dùng, hoặc sử dụng diện tích quá lãng phí. Theo quy định với đất ở, phần diện tích trong hạn mức thuế suất là 0,03%; vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức chịu thuế suất 0,06% - đây là mức chịu thuế suất hợp lý trong điều kiện kinh tế hiện nay. Nhưng quy định vượt trên 3 lần hạn mức 0,09% là thấp. Vì đây là đối tượng đầu cơ nên mức lũy tiến này không đủ sức răn đe. Mức đầu tiên trong hạn mức tính thuế ở các nước châu Á là 1%. Trong khi đó, mức lũy tiến cao nhất ở Việt Nam mới dừng lại ở mức 0,09%. Như vậy có nghĩa là trong dự thảo luật đã có ý thức chống đầu cơ nhưng hiệu quả vẫn thấp. Do đó, mức luỹ tiến thứ hai nên cao hơn bình thường. Theo nguyên tắc đã áp dụng cách tính thuế luỹ tiến thì phải lũy tiến theo cấp số nhân chứ không phải cấp số cộng”.
Ông Nguyễn Trường Ninh, GĐ Cy địa ốc Trường Thành thì cho rằng, Dự thảo luật tạo sân chơi thiếu công bằng. Ở các vùng quê, được sở hữu diện tích đất lớn, lại có từ 600 triệu đồng trở lên để xây dựng nhà ở đã thực sự là tỷ phú. Nhưng theo Dự thảo luật đối tượng này lại không phải nộp thuế. Hoặc nếu xây dựng với diện tích và số tiền nhiều hơn, số tiền thuế cũng không đáng là bao. Nếu so sánh với người sở hữu diện tích đất nhỏ nhưng giá trị cao tại các thành phố lớn thì rất thiếu công bằng.
Kẽ hở từ ưu tiên cho đối tượng chính sách
Theo quy định trong Dự thảo luật nhà, đất mới thì nhà ở của người tham gia cách mạng trước 19/8/1945; thương binh và người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4; 2/4, bệnh binh hạng 1/3, Bà mẹ Việt Nam anh hùng… sẽ không phải chịu thuế. Quy định này hoàn toàn chính đáng, tuy nhiên kẽ hở là không quy định cụ thể về khung diện tích tối đa được miễn thuế. Điều này cũng có nghĩa là nhóm đối tượng này có thể đầu cơ bao nhiêu cũng được. Tất nhiên, đối tượng này sẽ không có nhiều tiền để đầu cơ nhưng cái danh đó có thể sử dụng để đầu cơ được. Rất có thể giới đầu cơ sẽ “chăm sóc” những đối tượng này rất kỹ.
Thậm chí, một chuyên gia chuyên kinh doanh bất động sản cũng không ngần ngại khi thừa nhận rằng, người làm kinh doanh tất nhiên sẽ rất biết cách “lách” luật để có lợi cho mình. Chưa kể là việc “lách” đó mang lại khá nhiều lợi ích, không chỉ cho mình mà còn giúp được một số đối tượng chính sách như thương binh, bệnh binh… luôn khó khăn về kinh tế thì cũng nên làm (?).
Số đông người dân sẽ được hưởng lợi từ Dự thảo luật thuế nhà, đất mới nhưng người giàu lại được lợi nhiều hơn. Người có đất sẽ lách thuế bằng cách xây dựng nhiều nhà diện tích và số tiền chỉ là 599 triệu đồng hoặc sẵn sàng bỏ chi phí “đi đêm” để có kết quả thẩm định giá trị căn nhà dưới 600 triệu để “lách” thuế. Nếu nhằm ngăn chặn đầu cơ nhà đất thì luật thuế này hoàn toàn không có tác dụng vì việc áp dụng thuế cho toàn dân sở hữu nhà từ 600 triệu đồng/căn trở lên, chứ không phải tập trung vào đối tượng kinh doanh. Thậm chí, nếu có đầu cơ thì Dự thảo luật này cũng khá “nới” tay.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản, Dự thảo luật mới có nhiều điểm tiến bộ nhưng điều mà nhiều người dân trông đợi này vẫn chưa làm được. Thậm chí, còn tạo ra những kẽ hở đến… voi cũng chui lọt!
Sân chơi thiếu công bằng, giới đầu cơ vẫn… béo
Theo một số chuyên gia kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản, chống đầu cơ hữu hiệu nhất là sử dụng phương pháp thuế lũy tiến thật mạnh tay đối với những trường hợp như mua nhà để đó, mua đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng với diện tích dư thừa quá lớn… Trong khi đó, cách tính thuế lũy tiến thể hiện trong Dự thảo luật quá dè dặt. Điều này không đủ sức răn đe đối với giới đầu cơ hoặc chỉ chống được khoảng 30% đầu cơ.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT phân tích: “Với những quy định trong Dự thảo luật mới thì hai hình thức đầu cơ phổ biến vẫn sẽ có chỗ đứng. Thứ nhất là việc mua trao tay qua rất nhiều người và sau cùng mới đến người sử dụng. Để tránh tình trạng mua trao tay, luật đã quy định giao dịch công khai trên sàn. Tuy nhiên, thời gian đã cho thấy cách làm này không hiệu quả. Phần lớn các giao dịch bất động sản vẫn không qua sàn. Nguyên nhân chủ yếu là chưa có chế tài quy định cụ thể. Quy định mọi giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn nhưng chưa quy định là không giao dịch qua sàn thì sẽ bị xử lý như thế nào? Chính kẽ hở lớn này đã dung túng cho giới đầu cơ và khiến người dân vẫn phải mua nhà với mức giá cắt cổ.
Thứ hai là giới đầu cơ vẫn có thể mua nhà, đất rồi để không vì mức đánh thuế lũy tiến quá thấp. Muốn chống được đầu cơ phải tách rõ từng trường hợp có nhưng không dùng, hoặc sử dụng diện tích quá lãng phí. Theo quy định với đất ở, phần diện tích trong hạn mức thuế suất là 0,03%; vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức chịu thuế suất 0,06% - đây là mức chịu thuế suất hợp lý trong điều kiện kinh tế hiện nay. Nhưng quy định vượt trên 3 lần hạn mức 0,09% là thấp. Vì đây là đối tượng đầu cơ nên mức lũy tiến này không đủ sức răn đe. Mức đầu tiên trong hạn mức tính thuế ở các nước châu Á là 1%. Trong khi đó, mức lũy tiến cao nhất ở Việt Nam mới dừng lại ở mức 0,09%. Như vậy có nghĩa là trong dự thảo luật đã có ý thức chống đầu cơ nhưng hiệu quả vẫn thấp. Do đó, mức luỹ tiến thứ hai nên cao hơn bình thường. Theo nguyên tắc đã áp dụng cách tính thuế luỹ tiến thì phải lũy tiến theo cấp số nhân chứ không phải cấp số cộng”.
Ông Nguyễn Trường Ninh, GĐ Cy địa ốc Trường Thành thì cho rằng, Dự thảo luật tạo sân chơi thiếu công bằng. Ở các vùng quê, được sở hữu diện tích đất lớn, lại có từ 600 triệu đồng trở lên để xây dựng nhà ở đã thực sự là tỷ phú. Nhưng theo Dự thảo luật đối tượng này lại không phải nộp thuế. Hoặc nếu xây dựng với diện tích và số tiền nhiều hơn, số tiền thuế cũng không đáng là bao. Nếu so sánh với người sở hữu diện tích đất nhỏ nhưng giá trị cao tại các thành phố lớn thì rất thiếu công bằng.
Kẽ hở từ ưu tiên cho đối tượng chính sách
|
Dễ hình thành những dãy phố… không hiện đại! |
Thậm chí, một chuyên gia chuyên kinh doanh bất động sản cũng không ngần ngại khi thừa nhận rằng, người làm kinh doanh tất nhiên sẽ rất biết cách “lách” luật để có lợi cho mình. Chưa kể là việc “lách” đó mang lại khá nhiều lợi ích, không chỉ cho mình mà còn giúp được một số đối tượng chính sách như thương binh, bệnh binh… luôn khó khăn về kinh tế thì cũng nên làm (?).
Số đông người dân sẽ được hưởng lợi từ Dự thảo luật thuế nhà, đất mới nhưng người giàu lại được lợi nhiều hơn. Người có đất sẽ lách thuế bằng cách xây dựng nhiều nhà diện tích và số tiền chỉ là 599 triệu đồng hoặc sẵn sàng bỏ chi phí “đi đêm” để có kết quả thẩm định giá trị căn nhà dưới 600 triệu để “lách” thuế. Nếu nhằm ngăn chặn đầu cơ nhà đất thì luật thuế này hoàn toàn không có tác dụng vì việc áp dụng thuế cho toàn dân sở hữu nhà từ 600 triệu đồng/căn trở lên, chứ không phải tập trung vào đối tượng kinh doanh. Thậm chí, nếu có đầu cơ thì Dự thảo luật này cũng khá “nới” tay.
Tuệ Minh
